Uma Simples Transferência de Propriedade Nunca é Simples
Estou escrevendo este informe hoje para abordar um assunto que eu tenho visto muitas vezes. Trabalho com investidores internacionais (não residentes) do setor de bens imóveis e dou consultoria sobre a conformidade fiscal dos EUA. Recebo muitas perguntas de potenciais clientes que querem mudar a estrutura de seus negócios. As duas situações mais comuns são investidores que estão retirando ativos de uma empresa ou acrescentando ativos a uma empresa. Há diferentes razões para um investidor querer fazer isto. As mais populares são –
– Para “reduzir impostos”. O imposto sobre os ganhos corporativos é de ~21% e a taxa de imposto sobre ganhos pessoal/parceria é de ~20%.
– O investidor é proprietário de imóveis, mas não gosta de preencher uma declaração de imposto pessoal (formulário 1040NR).
– O investidor quer transferir a responsabilidade legal dos bens pessoais para a empresa.
Antes de entrar em mais detalhes, quero reiterar que a maioria dos meus clientes são não residentes (NR) dos EUA. Como NR, existem regras diferentes que se aplicam em função da natureza da transação. Aqui vou rever as consequências de um indivíduo não residente dos EUA que muda a propriedade tanto para adicioná-la ou retirá-la de uma empresa dos EUA.
A sociedade é proprietária de bens imobiliários e os transfere para o acionista não residente
A empresa vem preenchendo o Formulário 1120 a cada ano para reportar a atividade de aluguel da propriedade. O acionista quer vender a propriedade para usar uma taxa de imposto mais baixa. Tudo o que o acionista precisa fazer é retirar o título da Empresa. Infelizmente o IRS está ciente disso, e não facilita o processo.
O evento tributável começa com a transferência de título. As formas mais comuns que vejo os títulos transferidos são com Escrituras de Compra e Venda e Escrituras de Renúncia. Não importa qual escritura você usa, a transferência de propriedade é considerada como venda para fins fiscais. Esta “venda declarada” cria um evento tributável tanto para a empresa quanto para os acionistas.
Como resultado da transferência, a empresa pagará uma taxa de imposto de 21% sobre o ganho como se tivesse vendido o imóvel. Calculamos o ganho tomando o Justo Valor de Mercado (FMV, na sigla em inglês), menos a base da empresa na propriedade [1]. O acionista que recebe o imóvel também paga o imposto sobre a totalidade do FMV da distribuição. A distribuição é um dividendo na medida em que a sociedade tenha acumulado lucros e rendimentos [2].
FATCA
Você já ouviu falar da FATCA? FATCA é sigla em inglês para Lei de Conformidade Fiscal da Conta Estrangeira. Sem entrar em muitos detalhes, a Empresa dos EUA deve reter 30% dos dividendos. A retenção é então remetida ao governo dos EUA e declarada como crédito na declaração de imposto pessoal do acionista. Se houver um tratado fiscal entre os EUA e o país de origem do acionistas, isso poderá reduzir a taxa de retenção na fonte. Veja a série do Formulário 1042 para saber mais sobre as declarações de impostos necessárias.
Isto não é um imposto extra, mas acelera o tempo para o pagamento do dinheiro. Então, se você estiver analisando, esta simples transferência de propriedade com uma escritura de renúncia tem sido cara.
A empresa paga impostos sobre o ganho
O acionista paga impostos sobre a distribuição recebida
A empresa entrega 30% ao IRS para a distribuição. Isto deve ocorrer no prazo de 7 dias após a transferência.
Se qualquer um dos eventos não forem reconhecidos, há possibilidade de penalidades do IRS e juros em cima de todos os impostos. Caramba.
O indivíduo não residente é proprietário de Bens Imóveis e os transfere para uma Empresa
Neste caso, você tem um não residente dos EUA com aluguel de imóveis em seu nome, localizado nos EUA. O indivíduo reporta anualmente as receitas e despesas com a locação no Formulário 1040NR. O indivíduo optou também por tratar a propriedade como uma empresa norte-americana [3]. Isso é necessário para permitir a dedução de despesas e muitas vezes não está incluído.
O indivíduo quer mover a propriedade para uma empresa para fins de imposto de propriedade. Isso é algo muito comum, por isso prestem atenção.
A transferência do título através de uma Escritura Geral de Compra e Venda resulta numa venda considerada e num fato tributável. O indivíduo tem de pagar impostos sobre o valor ganho a uma taxa de 20% se for proprietário da propriedade por mais de um ano. Calculamos o ganho tomando o FMV da propriedade, menos o custo original. Temos devemos acrescentar as desvalorizações utilizadas em anos anteriores.
FIRPTA
Neste cenário, a empresa não paga um imposto sobre o rendimento. Mas isso não significa que não haja nada a fazer. Da mesma forma que a FATCA, a Lei Fiscal para Bens Imobiliários de Investimento Estrangeiro (FIRPTA, na sigla em inglês) tem regras que se aplicam aqui.
Se um indivíduo não residente vender bens imobiliários dos EUA, o comprador (Empresa) deve deduzir e reter 15% do FMV [4]. Por exemplo, se o indivíduo transfere uma propriedade com um FMV de US$100.000 para uma empresa, a empresa deve transferir US$15.000 para o IRS. Esta é a retenção fiscal para o indivíduo. Esta retenção é exigida pela FIRPTA. Como de costume, há punições do IRS aplicadas a quem não cumprir com o solicitado.
Se não houver ganho na transferência, o indivíduo pode reivindicar um crédito para as retenções e obter o reembolso com a declaração de imposto anual. O momento dos pagamentos e do adiantamento em dinheiro são o que torna isso problemático. Para isso, o IRS criou uma forma de alívio. Existem opções para reduzir ou eliminar as necessidades de retenção em certos cenários. As qualificações principais são:
– A ausência de lucro na venda. Há outras exceções à retenção, mas, pela minha experiência, elas não se aplicam muitas vezes.
– Se não houver ganho e a transferência ocorrer, o contribuinte deve apresentar o Formulário 8288-B para solicitar um certificado de retenção.
– No prazo de 90 dias o IRS deve responder e as partes podem prosseguir com a transação.
O que tudo isso significa
Um pequeno aviso: este artigo não é de aconselhamento fiscal. É uma visão geral para destacar a conformidade exigida em duas transações simples. Cada um dos detalhes e regras a que me refiro acima foram bastante simplificados para facilitar a leitura deste informativo. Se você é um não residente dos EUA, converse com o seu profissional na área de impostos para discutir sua estratégia e utilize este informativo apenas para uma compreensão básica das questões.
Posso dizer com certeza que de todos os clientes que vi na minha carreira, nunca houve dois casos com fatos e circunstâncias exatamente iguais. A menor mudança nos fatos muda completamente o meu conselho e as ações necessárias.
Se você, seus clientes, ou amigos são não residentes dos EUA, recomendo reiteradamente que procure aconselhamento fiscal profissional antes de investir no mercado dos EUA.
Em resumo
-Se você transferir uma escritura, é considerada uma venda para fins fiscais
-A FATCA se aplica às entidades norte-americanas que pagam entidades não residentes
– A FIRPTA se aplica a não residentes dos EUA que investem em bens imóveis
– Fale com o seu consultor fiscal antes de investir nos EUA
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